Недвижимость: издержки без господдержки

«Эффект Долиной» переварен?

В прошлом году громом для рынка стало судебное дело. В ходе знакового процесса известная (и хорошая) певица Лариса Долина попыталась вернуть квартиру, которую джазовая дива продала, а деньги отдала жуликам. Первые инстанции поддержали звезду эстрады, но Верховный суд РФ принял сторону добросовестной покупательницы.

Проблема в том, что по подобным схемам обманутые пенсионеры (или пенсионеры, приотворяющиеся обманутыми) стали реальной угрозой вторичному рынку недвижимости.

НПН провела форум, где подробно разобрала ситуацию.

Страх хорошо продается. В том числе и на информационном рынке. Проблемных сделок в общем объеме было немного, но они казались той самой ложкой дегтя.

Сейчас же заместитель директора агентства недвижимости «Адмирал» Ирина Махнева считает, что страх увидеть в цепочке пожилого человека отступает.

«В конце 2025 года наблюдался всплеск спроса. Продавались первые, последние этажи. Ушел страх перед продавцами по доверенности, перед людьми «серебряного возраста». В моей практике в минувшем декабре квартиры с собственниками в возрасте 82 и 92 года нашли покупателей. Например, женщина в 92 года живет у дочери в коттедже в Ленинградской области, окружена заботой и любовью, ясно понимает, что за сделку совершает. Осознает, куда пойдут деньги от продажи квартиры в Петербурге. Почему к таким продавцам должна быть дискриминация?» – спрашивает Ирина Махнева.

Хотя ответ на вопрос, почему со стариками не хотят связываться, очевиден: из-за большего риска.

При всей, казалось бы, сложной ситуации цены на квартиры продолжают планомерный рост.

Сложности, на которые ссылается Ирина Махнева: ставка по ипотеке высока (особенно не по госпрограммам), условия покупки новостроек ужесточаются.

Она приводит пример удачной сделки. В 2021 году ее клиенты купили квартиру в Петербурге на проспекте Римского-Корсакова, площадь 27 кв. м. за 5,8 млн. рублей. А в 2025 году продали ее за 11 млн. рублей. Причем, первоначально продавец выставил объект за 10 млн. рублей, но на квартиру был ажиотаж, очередь просмотров и покупатели сами подняли цену. Все решил фактор места, благоустройство района, перспективы и самый важный фактор – таких маленьких однокомнатных квартир, не переделок, а настоящих в историческом центре Северной столицы очень мало.

Столица главная и столица курортная

Независимый эксперт рынка недвижимости Надежда Артемьева сравнила рынки Москвы и Сочи. В столичном регионе наблюдается своеобразное равновесие. При этом идея покупать квартиру в «лучшем городе Земли», чтобы ее сдавать выглядит не слишком доходной: окупаться такое жилье будет 20-27 лет (в зависимости от района и качества объекта). Те доходность светит в районе 5%, что меньше, чем во вкладах в банках, а так же меньше, чем доходность недвижимости в провинциальных региональных центрах.

Так же эксперт отмечает особенность столичного региона: в области стремительно стали развиваться глэмпинг форматы (роскошные отели, вписанные в природную среду). События последних лет, начиная с пандемии, сократили возможности выездов за рубеж. К тому же компании стали заказывать глэмпинги для корпоративных мероприятий.

Что до Сочи, то в единственном субтропическом крупном городе страны, с учетом значимого «навеса» остатков по первичке Надежда Артемьева отмечает: «Дефицита предложений нет ни на первичном, ни на вторичном рынке». Цены в курортной столице давно обогнали петербургские и успешно соперничают с московскими. Квадратный метр «вторички» в Сочи идет в среднем по 306,6 тыс. рублей.

«Я, как ипотечный брокер, не вижу смысла в России сейчас вкладываться в новостройку, если покупатель не вписывается в программу господдержки, типа «Семейная» или «Арктическая» ипотеки», ­– замечает она.

Хотите ипотеку под 2% – смотрите на северное сияние

Президент Гильдии риелторов Архангельской области Сергей Чемисов рассказал, как работает программа «Арктическая ипотека». Регион, кстати, самый показательный по этому проекту: округленно из 20 тысяч кредитов, выданных по данной программе, 12 приходится именно на Архангельскую область.

Государство не просто дает 2% кредит, видимо, с учетом недостатков той же «Семейной ипотеки», условия для северян сделали адресными. Например, претендовать на получение суперльготного кредита могут либо молодые семьи (супруги должны быть до 36 лет), либо люди нужных обществу специальностей (образование, здравоохранение, оборонного комплекса), причем работающих именно по своим дипломным специальностям. Россияне из других регионов могут купить квартиру на Севере и вписаться в программу, но прописку придется поменять. Так же жилье в многоквартирных домах по программе должно покупаться не обязательно в новостройках, но хотя бы не старше 20 лет. Напомним, что после распада СССР народ стал массово уезжать «на материк», так что многоквартирное строительство после завершения советских проектов, на Севере прекратилось.

Архангельская область стала лидером проекта естественным путем. Там относительно высокая численность населения, а так же крупные и успешные судостроительные предприятия. Агломерация Архангельск – Северодвинск – Новодвинск насчитывает более 500 тыс. человек (по понятиям Центральной России ее нельзя назвать крупной, да и вообще статус агломерации, если нет 1 млн. человек, несколько условен). Но по меркам Севера это действительно очень высокая численность.

Интересно, что и здесь, бывает, химичат, например, в программе есть ограничение по цене квадратного метра.

Но это тема отдельного разговора. Главное, что новостройки на окраине Архангельска вполне по-честному вписываются в условия.

Невский проспект не панацея

НПН традиционно большое внимание уделяет Петербургу и Ленинградской области. Вот какие моменты интересны в регионе с точки зрения инвестора.

В Петербурге рынок коммерческой недвижимости и готового бизнеса переживает период глубинной перестройки.

«Вместо массового кризиса мы наблюдаем феномен «вынужденной ликвидности»: с одной стороны, вакантных помещений становится больше, с другой – покупатели коммерческих помещений, столкнувшись с обилием выбора, и пока еще высокой ставкой ЦБ, замирают в ожидании, откладывая сделки на неопределенный срок», – признает председатель правления НПН Игорь Баярунас.

Начиная с 2025 года, Петербург столкнулся с волной освобождения площадей, особенно в спальных районах.

Увеличение сроков экспозиции объектов, рост количества предложений «вторички» после закрывшихся кафе и сервисов – это не кризис, но уже тревожные сигналы. Вот еще момент. Снижение потребительского спроса. Традиционная модель локального бизнеса, рассчитанная на стабильный трафик из соседних домов, дает сбои. Жители спальных районов стали более избирательны в расходах, что напрямую бьет по выручке кафе, магазинов у дома и сервисов. Даже расположение в премиальной локации не гарантирует успеха.

«Сложилась уникальная ситуация: для предпринимателей, желающих открыть новую точку, выбор локаций стал шире, в то время как владельцы бизнесов, напротив, чаще выставляют их на продажу, а торговые сети ужесточают требования к помещениям. Например, аптеки ужесточили параметры подходящей для их профиля недвижимости, и подбор таких объектов стал затруднительным», – замечает он.

Доля свободных площадей в формате стрит-ритейл на центральных улицах выросла за год на 1,4 процентных пункта, достигнув 7% к концу декабря 2025 года.

Торговые сети сейчас требуют, чтобы хозяева вкладывались в ремонт сами, вариант «зачет ремонта в арендную плату» уходит.

«На фоне снижающихся ставок по банковским вкладам (с 15% в конце 2025 года до прогнозируемых 12–12,5% в 2026-м), инвесторы массово переключаются с ожиданий на гарантированный доход. Именно этим объясняется феноменальный всплеск интереса к готовому арендному бизнесу (ГАБ). Объем инвестиций в этот сегмент существенно вырос», – полагает Игорь Баярунас.

Но и в ГАБах есть подводные камни, например, фиктивные арендаторы, специально занимающие место, чтобы создать иллюзию его доходности, но прекращающие договор, как только инвестор приобретет «перспективную» точку. Но тут уже вопрос компетентности экономической экспертизы.

«ГАБы окончательно разделятся на «мусорные» активы, которые будут годами висеть в объявлениях, и качественные, дорогие проекты, спрос на которые останется стабильным», – прогнозирует предправления НПН.

В жилой недвижимости Петербурга отмечается привлекательность для переезда из регионов.

«Каждый четвертый покупатель квартиры в Петербурге и пригородах – житель российских регионов. Цены на жилье в регионах выросли, и людям стало проще приобрести жилье в Петербурге и пригородах после продажи своей недвижимости в регионах», – сообщила генеральный директор агентства недвижимости «Вариант» Ольга Карпова.

Региональные покупатели недвижимости в Петербурге чаще всего выбирают компактные квартиры – на их приобретение требуются небольшие доплаты (примерно 1-2 млн. рублей, что при высоких ставках по ипотеке очень важно) и обращается внимание на конкретные цели покупки, локацию, транспортную доступность и другие параметры.

В приоритете студии и однокомнатные квартиры. В 2025 году на однокомнатные квартиры пришлась около 40% сделок с участием региональных покупателей, еще около 30% – на студии.

Так же новые петербуржцы часто выбирают недвижимость в Ленинградской области. Кто-то потому что там квартиры дешевле, а добраться в центр Северной столицы не так сложно. Кто-то, например, пенсионеры с Севера ищут дом на природе.

Если кто-то интересуется временным жильем, то ставки долгосрочного найма год к году (январь 2025 к январю 2026 года) плавно растут. Так аренда комнаты выросла в среднем с 16,4 тыс. до 17,4 тыс. рублей, квартиры-студии с 28 тыс. до 30 тыс. рублей и так далее.

«В 2025 году ажиотаж на рынке долгосрочного найма жилья в Петербурге не наблюдался. Арендные ставки выросли в среднем на 3,9%. В 2024 году этот показатель был практически на том же уровне – 4%», – подсчитал президент НПН Дмитрий Щегельский.

За пределами городской черты есть прирост ввода индивидуальных домов на 5% год к году. Но тут есть лукавство статистики: часто дома построены давно, но выдавались за незавершенные ради уменьшения налогов. Однако, в Ленинградской области идет газификация, а чтобы подключиться к ней необходимо официально завершить объект.

Некоторые выводы:

1. Недвижимость никогда не выйдет из инвестиционной моды.
2. В долгосрочной перспективе покупателей привлекает надежность вложений в квадратные метры.
3. Несмотря на миф о «пассивности» дохода, работа с объектами, сдаваемыми в аренду требует затрат времени, нервов, приложения труда и знаний.
4. Новые инвестиционные форматы вложений в недвижимость (апартаменты, ЗПИФы) развиваются, но старые по-прежнему на коне.

Петербург.