» Осторожно, мошенники!,
россияне скупают турпутевки,
куда дальше двинется нефть

Новое в финансовых блогах

Запасной аэродром

+8 -0
225
Аа +
Запасной аэродром

Спрос на зарубежную недвижимость среди россиян в 2016 году можно охарактеризовать как ослабленный. Сказалось падение доходов населения. И все же, данная разновидность инвестиций для многих остается интересной. Какие направления стали наиболее привлекательными для инвестиций в прошлом году, какую доходность приобретения принесут владельцам и что ждет зарубежные рынки недвижимости в 2017-м?

За первые три квартала 2016 года российские граждане приобрели зарубежную недвижимость на сумму 621 млн. долларов, сообщает Центробанк РФ. Сумма эта на 16% меньше, чем за аналогичный период 2015-го, когда на покупку заграничных квадратных метров ушло 743 млн. долларов. С учётом этой тенденции общая сумма денежных переводов для покупки заграничной недвижимости за весь 2016 год может составить 800 млн. долларов, предполагают в компании Tranio. Если прогноз оправдается, 2016-й поставит антирекорд по объёму такого рода инвестиций за последние восемь лет.

При этом россияне продолжают увеличивать долю инвестиционной недвижимости в своих портфелях, рассказала директор по зарубежной недвижимости компании Knight Frank Марина Кузьмина. Если два года назад 60% запросов приходилось на доходную недвижимость и 40% - на жилье «для себя», то по итогам 1 полугодия 2016 г. число запросов на инвестиционную недвижимость достигло 80%. Покупателей интересует как жилая недвижимость, приносящая доход (апартаменты под сдачу в аренду), так и коммерческая (отельные апартаменты, отели, объекты стрит-ритейла, супермаркеты и пр.). Из этих 80% запросов примерно 10% приходятся на готовый бизнес (доли в фотоэлектрическом парке, мясном производстве и т.д.).

Куда податься

Уверенным лидером среди стран, в которых россияне покупали недвижимость в 2016-м, стала Испания. За последние годы квадратные метры здесь существенно подешевели. То же произошло и в Греции. Это главная причина высоких позиций данных стран в рейтинге предпочтений русскоговорящих инвесторов, уверены в компании Prian.ru. В обеих странах появилось немало ликвидных предложений стоимостью до 100 тысяч евро.

Среди популярных дешёвых рынков оказались также Болгария, Венгрия и Турция, отмечают в Tranio. Средний бюджет покупки здесь — 70 тыс. евро. Одной из самых дешевых остается Болгария – здесь 88% запросов поступает на недвижимость стоимостью до 50 тысяч евро, подсчитали в Prian.ru. Турция потеряла львиную долю потенциальных покупателей из-за политических конфликтов с Россией, но продолжает получать достаточно высокий отклик со стороны жителей Казахстана и Украины. Страна остается бюджетным курортным направлением, где даже менее чем за 50 тысяч евро можно подобрать жилье у моря.

Как ни странно, много бюджетных предложений в Германии и Чехии. «Эти рынки на подъеме, в последние годы цены там растут на 3-5% ежегодно, но за пределами крупных городов еще можно найти интересные варианты стоимостью до 100 тысяч евро» - комментируют в Prian.ru.

По словам Марины Кузьминой, растет популярность недооцененных городов «второго эшелона», где инвесторы могут получить максимальную доходность, как например, германские города Дюссельдорф, Гамбург и др. «Доходность недвижимости в данных локациях сегодня находится на уровне 8-9% годовых, в то время как столичные рынки в ряде стран достигли своего пика, и доходность от инвестиций здесь не превышает 3-4% годовых» - пояснила Кузьмина.

Дорогими рынками считаются Великобритания, США, Франция и Швейцария. В этих странах российские клиенты интересуются преимущественно элитными объектами стоимостью от 500 тыс. – 1 млн евро.

Если верить статистике Wordstat Yandex, с января по ноябрь 2016 года россияне больше всего интересовались недвижимостью в Испании, на Кипре, в Черногории, Италии, Греции, США и Германии. Как показал анализ Tranio данных Wordstat Yandex, за тот же период спрос на недвижимость больше всего вырос в Великобритании (+56,5%), Таиланде (+41,5%), США (+36,9%), Монако (+32,8%) и Швейцарии (+27,7%). Наоборот, упал спрос на недвижимость в Турции (-59,3%), Греции (-33,0%), Венгрии (-24,5%), Латвии (-11,1%) и Черногории (-8,7%). Рост спроса на недвижимость в Великобритании связан со всплеском интереса к стране в целом после июньского референдума о выходе из ЕС, падения фунта и последовавшего снижения цен на британском рынке. Спад интереса к Турции объясняется ухудшением российско-турецких отношений.

Каков навар?

Ожидаемая доходность тесным образом связана с тем, как предполагается использовать недвижимость. По данным ведущего эксперта Tranio Юлии Кожевниковой, зарубежные квартиры, сдаваемые в долгосрочную аренду, приносят 2–3% годовых. Краткосрочная аренда более прибыльна - 5–7%. Но и износ помещение в этом случае ждет более быстрый. Со сдачей в аренду связаны определенные риски. Например, в Германии трудно выселить неплательщиков. Кроме того, всегда есть риск простоя недвижимости. Доходные дома, в свою очередь, приносят 3–5% годовых. Отели — 4–6%.

Средняя доходность от сдачи в аренду квартиры в Европе – 4-5% годовых. «На дорогих рынках, где стоимость покупки квадратного метра высока, – даже доход в 2% считается хорошим, с учетом того, что депозиты в местных банках приносят еще меньше» - пояснили в Prian.ru.

Необходимо понимать, что существует риск выбрать объект, который не принесет ожидаемую рентабельность. «Даже в Германии, где сдается, казалось бы, все, можно ошибиться в расчетах, а на курортных рынках с высокой конкуренцией, вроде Болгарии или Греции, выбирать надо особенно тщательно» - предупреждают в Prian.ru.

В числе рисков, как обычно, и человеческий фактор. Далеко не все агенты занимаются своей деятельностью законно, напомнила Марина Кузьмина. Например, в Италии продажей объектов недвижимости могут заниматься только лицензированные агенты, деятельность которых строго регулируется законодательством. Не у всех, кто предлагает свои услуги, есть такая лицензия. Поэтому, прежде чем приступать к поиску объекта, следует запросить у агентства или маклера соответствующие документы.

Новые вводные

Каждый год меняются условия приобретения или владения недвижимостью в той или иной стране. Например, в Чехии с ноября налог на покупку недвижимости стали платить покупатели (раньше — продавцы). Великобритания в ноябре объявила, что с весны запретит сдавать лондонские объекты в аренду более 90 дней в году без официального разрешения. На Кипре с 1 ноября 2016 размер инвестиций в недвижимость для получения паспорта снижен с 2,5 млн до 2 млн евро.

В конце 2015 года Черногория разрешила всем иностранным собственникам недвижимости независимо от ее стоимости получать вид на жительство (ВНЖ). Это законодательное новшество поддержало спрос на черногорские квадратные метры. Для сравнения: в большинстве стран покупка недвижимости не дает права на ВНЖ, а в некоторых для этого надо купить сравнительно дорогой объект. Например, в Латвии и Греции – от 250 тысяч евро, на Кипре – от 300 тысяч евро, в Испании – от 500 тысяч евро.

«Вопрос получения ВНЖ или гражданства ЕС всегда интересовал покупателей зарубежной недвижимости, это связано не столько с желанием переезда, сколько с желанием иметь «запасной аэродром» или возможность беспрепятственно пользоваться приобретенной недвижимостью неограниченное количество времени в году, а также желанием вести бизнес за рубежом, инвестировать и грамотно структурировать свои активы» - комментирует Марина Кузьмина.

Чего ждать в 2017-м?

Как изменится объем инвестиций в зарубежную недвижимость в следующем году? Какие страны будут интересовать россиян?

«Скорее всего, российские инвестиции в зарубежную недвижимость продолжат снижаться в 2017 году. Главным образом будут сокращаться сделки с курортным жильём. Основной спрос придётся на доходные объекты. Мы наблюдаем эту тенденцию с 2015 года. Наибольший интерес будут вызывать Испания и Германия» - считает Юлия Кожевникова.

В компании Prian.ru считают, что в 2017-м спрос россиян на зарубежную недвижимость останется на уровне 2016 года. Но в случае укрепления рубля интерес может увеличиться.

Предположительно, спросом будут пользоваться три категории стран. Это, во-первых, пострадавшие от кризиса государства Южной Европы (Испания, Греция, Кипр). В 2016 году на всех этих рынках наблюдались признаки стабилизации – динамика падения цен замедлилась, а в Испании уже фиксируют рост. Это подтолкнет покупателей к покупке. Во-вторых, спросом будут пользоваться объекты в странах со стабильной экономикой. Недвижимость в них чаще всего и подбирается с целью инвестиций. Это, прежде всего, Германия и Чехия, а также традиционно дорогие рынки – Швейцария, Австрия, Франция, Италия (север), Великобритания, США. В-третьих, выбор россиян падет на страны, потенциально подходящие для иммиграции, то есть те, где действуют упрощенные условия получения вида на жительство. Это, опять же, Испания, Кипр, Греция, а также Португалия, Латвия, Черногория и Словения. Последняя стала популярна для иммиграции через открытие бизнеса.

Заметили ошибку? Выделите её и нажмите CTRL+ENTER
все публикации »
+8 -0
225

обсуждение

Ваш комментарий
Вы зашли как: Гость. Войти через

Страшный сон арендодателя или новые возможности? Страшный сон арендодателя или новые возможности? На что следует обратить внимание при инвестировании в жилую недвижимость, с последующей сдачей ее в аренду. ИИС: конфеты с шампанским или фантики с брызгами ИИС: конфеты с шампанским или фантики с брызгами В 2017 году россияне станут активнее искать альтернативы банковским депозитам, считают эксперты финансового рынка. При этом среди перспективных способов они особо выделяют индивидуальные инвестиционные счета (ИИС). Но так ли безупречен механизм ИИС, и что мешает его полноценному развитию? Пенсионные заморозки без оттепели Пенсионные заморозки без оттепели Не успел год начаться, а дополнительная нагрузка на государственную пенсионную систему уже составила почти полтриллиона рублей: в 221 млрд. обошлась разовая выплата каждому пенсионеру по 5 тысяч рублей, еще около 230 млрд. будет потрачено в течение года на индексацию пенсий, назначенную с 1 февраля.

За деньги мы вынуждены платить свободой.
Роберт Луис Стивенсон