» Прогнозы-2017,
активные инвестиции,
девальвация на пороге?

Новое в финансовых блогах

Питерский козырь

+25 -0
1410
Аа +
Питерский козырь

Эксперты рынка рассказали, как сегодня выгодно вложить 3-5 млн рублей в недвижимость с рентным доходом на уровне 15% в год.

По нынешним временам заявлять о 15% доходности для сегмента аренды недвижимости – довольно смело. В прошлом году рынком с самой низкой доходностью арендных квартир среди российских миллионников (4,6%) оказалась Москва. Помимо столицы, в условный рейтинг «с конца» попали Казань и Санкт-Петербург – оба с показателем 5,7%. Такие данные приводились интернет-порталом по аренде квартир Domofond.ru.

В течение года ситуация изменилась не очень сильно. Столица с самой дорогой в стране недвижимостью опять оказалась самым низкодоходным городом страны – всего 4,4%, подсчитали в начале ноября на примере однокомнатных квартир специалисты федерального портала «Мир квартир». При этом в Санкт-Петербурге – доходность «однушек» составила 7,2% в год. Самые выгодные вложения – в Симферополе, где на сдаче небольших квартир можно заработать 9%.

Однако Илья Андреев, вице-президент «Группы Becar» (российское подразделение NAI Global) утверждает, что уже сейчас речь может идти о 15%. Правда, при этом он говорит о конкретной локации – Санкт-Петербурге – и довольно узком сегменте – апарт-отелях. Причем в классическом понимании формата buy-to-let, которое принято на западе. «То есть мы делаем акцент на недвижимости, которая приобретается для последующей сдачи в аренду на кратко- и среднесрочный период, – уточняет Илья Андреев. – Сейчас на рынке огромное количество объектов, которые позиционируются как апарт-отели, но по существу таковыми не являются. 95% апарт-комплексов – это обычное псевдожилье, которое девелоперы возводят вместо квартир, если не смогли получить разрешение на использование участка под жилищную застройку. Или если они не захотели нести связанную с ней нагрузку по созданию социальной инфраструктуры».

Классический апарт-отель – это одна из форм гостиничной недвижимости. Он состоит из небольших меблированных номеров для краткосрочного и среднесрочного (от суток до года) проживания по относительно доступным ценам. Обычно апартамент состоит из одной-двух комнат с санузлом и кухней (иногда кухонные зоны могут находиться на этаже отдельно от помещений для проживания). Номера могут быть как в собственности одного лица, так и совсем разных хозяев, которые приобрели лоты в розницу.

По словам Ильи Андреева, сейчас для этого формата в городе на Неве сложились очень благоприятные обстоятельства. Последний кризис повлиял на существенное снижение объемов нового строительства, при этом количество населения приросло больше, чем на четверть миллиона человек. «Чтобы не говорили те люди, которые не верят в инвестиционный потенциал недвижимости, все жилье, которое сейчас возводится в городе, поглощается рынком и будет поглощаться и дальше», – высказал свою точку зрения эксперт.

При этом доля арендного жилья в Санкт-Петербурге, по его данным, сейчас составляет 17%, тогда как в сопоставимых по масштабам европейских и американских городах соответствующий показатель достигает 40-60%. Расценки в санкт-петербургских отелях выросли за последний год на 30%. В Питере существует острый дефицит недорогих качественных мест для размещения туристов, количество которых с каждым годом растет – в прошлом году столицу СЗФО посетило 6,5 млн туристов, большинство из которых не относятся к категории состоятельных людей и нуждаются в бюджетных, но по-европейски качественных вариантах временной крыши над головой.

В NAI Becar оценили, что вложения 5 млн рублей в юнит в апарт-отеле, если взять период последних трех лет, могли принести инвестору 39% годовых. Для сравнения, за такой же срок инвестиции в квартиру-студию дали бы 22% годовых, а банковские депозиты и ценные бумаги привели бы к потерям минус 1,8% и минус 1% соответственно. «С конкретными цифрами можно спорить, но распределение позиций все равно будет примерно таким», – предупредил заочные возражения Илья Андреев.

Принципиально важно, что бы весь номерной фонд находился под единым управлением профессиональной управляющей компании (УК), которая выполняет функции по эксплуатации, техническому обслуживанию и содержанию объекта, сдает помещения в аренду, занимается маркетинговым продвижением предприятия. Также УК обеспечивает сбор средств и их выплату арендодателю, который может вообще не появляться на объекте, получая деньги на свой счет. За все эти услуги УК получает вознаграждение. И финансовый результат компании напрямую зависит от загрузки апарт-отеля. Поэтому менеджеры заинтересованы в заполняемости номеров едва ли не больше их владельцев. На то время, пока апарт-номер не сдается, то текущие расходы по его содержанию берет на себя УК, компенсируя их потом из будущего денежного потока его владельца (без каких-либо процентов).

При этом он напомнил, что большинство российских граждан – крайне консервативные инвесторы, и их основными инструментами являются банковский депозит, валюта, чулок под матрасом и недвижимость. При этом в случае с последним вариантом люди, как правило, ищут самые дешевые «однушки» и студии, не думая о местоположении жилья, его оснащенности инфраструктурой и пр. «Я знаю много примеров, когда те, кто раньше покупал дешевые квартиры в неудачных локациях, сегодня рады сдать их хотя бы на условиях оплаты постояльцем только ЖКУ», – продолжает Илья Андреев.

О том, какую доходность можно получить в год при вложениях в номер апарт-отеля эксперт описал на примере конкретного кейса проекта Vertical. При стоимости апартамента 4 млн рублей и стоимости его суточной аренды 2,8 тыс. рублей, доход, по подсчетам NAI Becar, при 75%-ной загрузке объекта составляет 807 тыс. рублей в год. Минус затраты на вознаграждение управляющей компании (УК) в размере 25% от прибыли. Общая годовая доходность составляет 15%, при этом она раскладывается на две составляющие: от аренды и от роста стоимости объекта. Столь относительно высокая для сегодняшнего рынка аренды цифра обусловлена именно краткосрочностью сдачи апартаментов.

Мария Литинецкая, управляющий партнер риелторской компании «Метриум Групп» напомнила, что в Москве тоже есть проекты обслуживаемых апартаментов, к примеру, апарт-отель YE’S (принадлежит девелоперской ГК «Пионер», апарт-отель того же бренда есть и в Санкт-Петербурге). «По нашим данным, он пользуется неплохим спросом у инвесторов, однако конечная цель их приобретений пока не ясна: не исключено, что они попытаются перепродать апартаменты, а не сдавать их в аренду», – уточнила Мария Литинецкая.

Апарт-отели – это единственный вид недвижимости, в котором девелоперы формируют специальные предложения для частных инвесторов, включают в них различные опции и сервис. В частности сегодня в этом сегменте распространена такая программа, как «гарантированный доход». По ее условиям инвестор может заключить с УК договор, который вне зависимости от внешних факторов гарантирует получение дохода, в течение определенного срока, начиная с момента ввода объекта в эксплуатацию. Обычно он устанавливается в размере 9-10% годовых. Дополнительно УК берут на себя все расходы, связанные с содержанием апартаментов и обеспечением гарантийных обязательств по недвижимому имуществу, мебели и бытовой технике.

По ее словам, средняя арендная ставка в апартаментах в Москве примерно равна аренде квартир, при этом входной порог для инвестирования на 20-25% меньше. Стоимость коммунальных услуг отличается незначительно. Однокомнатный апартамент в доме комфорт-класса можно сдать в среднем за 25-30 тыс. рублей в месяц. Это не так много, поскольку высокая конкуренция в Москве среди собственников жилья не позволяет завышать стоимость.

Это значительно снижает инвестиционную привлекательность столичных апарт-отелей относительно санкт-петербургских собратьев. «Один из самых доступных вариантов на рынке апартаментов стоит 3,34 млн рублей, – привела пример Мария Литинецкая. – Допустим, после завершения строительства на самый бюджетный ремонт вы потратите 500 тыс. рублей. То есть общая стоимость увеличится до 3,84 млн рублей. При сдаче апартамента по ставке 30 тыс. рублей в месяц, вы вернете стоимость покупки и ремонта за 10,6 лет. Согласитесь, достаточно длительный срок». Если, по ее словам, эту же сумму положить на депозит под 11% годовых, то доходность будет чуть выше: 420 тыс. рублей по вкладу против 360 тыс. рублей за аренду. Поэтому инвестировать с целью последующей сдачи в аренду в Москве она советует в первую очередь тем, кто рассчитывает на долгосрочную прибыль. Это касается не только апартаментов, но и квартир. Но за счет высокого бюджета, квартиры будут «отбиваться» намного дольше.При этом Илья Андреев в ходе вебинара поделился ближайшими планами «Группы Бекар» по реализации проектов четырех новых апарт-отелей, в том числе в Мосвке.

По его словам, сегодня количество девелоперов и УК, которые работают в формате апарт-отелей, можно посчитать на пальцах одной руки и даже не всех. «Большинство застройщиков возводят апартаменты для продажи под постоянное жилье. Хотя потенциал именно у апарт-отелей во всех крупных городах России со стабильным туристическим потоком и высоким уровнем деловой активности колоссальный. Везде есть недостаток в концептуальных средствах размещения. На мой взгляд, посыл к развитию данного сегмента должен исходить от управляющих компаний. Именно профессиональные УК могут задавать те соответствующие мировым стандартам установки, которые девелоперы будут претворять в жизнь», – высказал свое мнение Илья Андреев.

По данным исследований Hospitality Income Consulting совместно с Blackwood Real Estate и Noerr Group, можно выделить следующие факторы, увеличивающие доходность современных апарт-проектов:

  1. Lifestyle Marketing. Стиль проекта в формате создания социальной среды, удобной для проживания представителей целевой аудитории: магазины, школы, работа, театры - все на расстоянии удобной доступности.
  2. Innovative governance structure. Инновационные системы управления апарт-объектом, которые позволяют предложить уникальный продукт, сервисы и услуги (начиная от элементов гостиничного сервиса и заканчивая заботой об окружающей среде).
  3. Long-term contract. Ориентация на заключение долгосрочных партнерских контрактов, как с эксплуатационными компаниями, так и с клиентами (от 20-40% апартов сдаются на долгосрочной основе - более 3 лет и 60-80% до 120 дней).
  4. Effective cost controls. Четкий и последовательный контроль расходов на всех стадиях (инвестиционной и операционной).
  5. Custmer relationship management. Возможность создавать и управлять взаимоотношениями с клиентами и проживающими в апартах с использованием инновационных CRM систем.

Впрочем, апарт-отели не являются исключительно столичным форматом. В частности, есть примеры подобных объектов в курортных городах. Например, в Ялте есть проект многофункционального апарт-комплекса со структурой гостиничного обслуживания «Актер Парк-Отель» (девелопер Союз театральных деятелей, решивший построить данный объект на территории принадлежащего ему знаменитого ялтинского Дома творчества). В поселке Листвянка на юго-западном побережье Байкала у истока Ангары реализуется жилой комплекс премиум-класса Baikal Hill Residence, в состав которого также включена гостиница с функциями управления объектом. Предполагается, что инвесторы, которые приобретут в комплексе апартаменты, смогут передать их под контроль УК. То же самое касается владельцев помещений, которые покупали их для собственного проживания во время отдыха. Однако в отсутствие хозяина УК сможет при его желании сдавать помещение в аренду туристам. На этом объекте, кстати, управляющая компания декларирует еще более выгодные, чем в Санкт-Петербурге условия. Окупаемость в течение 5,5 лет, доходность от аренды 10,6% и 8%-ный рост стоимости. «При инвестиционной стоимости апарт-номера около 6,4 млн рублей и средней цене сдачи (с учетом высокого и низкого сезона) более 8,5 тыс. рублей в сутки, ежегодная выручка даже при загрузке в 40% составит около 1,5 млн рублей, а чистая прибыль (с учетом коммунальных, эксплуатационных и управленческих расходов) – 785 тыс. рублей.

Заметили ошибку? Выделите её и нажмите CTRL+ENTER
все публикации »
+25 -0
1410

обсуждение

Ваш комментарий

Делать деньги без рекламы может только монетный двор.
Томас Маколей